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际华集团曾欲“割爱”岳阳文旅新城背后:各方众口难调致进度缓慢

时间:18-12-11 18:30    来源:每经网

每经记者 吴泽鹏    每经编辑 胥帅    

截至11月22日,3517军工文化园中唯一修复完成的一栋  图片来源:每经记者 吴泽鹏 摄

“先天下之忧而忧,后天下之乐而乐”,因为北宋文学家范仲淹的一篇《岳阳楼记》,岳阳楼由此闻名全国。按理说,围绕岳阳楼周边打造旅游项目应当是备受追捧。但际华集团(601718)(601718,SH)近日却经历了一番纠结。

11月13日,际华集团公告披露,计划出售子公司岳阳际华置业有限公司(以下简称岳阳置业)85%股权及债权,后者负责开发岳阳楼旁规划投资50亿元的文旅新城项目。而12月11日,际华集团又公告称决定终止上述挂牌转让事宜。

《每日经济新闻》记者实地走访发现,际华集团一度想要“割爱”背后,是岳阳楼区“打造文旅新城项目”口号提出多年,但实际上却推进缓慢,还存在久未开工而被认定闲置的地块。

对于久未动工的原因,无论是当地政府人士还是岳阳置业内部人士均认为,“规划不清”是重要原因。作为一个地方的“名片项目”,文旅新城的开发陷入众口难调的局面。在际华集团披露的终止转让原因也提到,“为进一步落实政府规划调整意见”“文旅新城建设新战略”、“对片区规划进行调整”等。

曾为岳阳楼“未来”四处考察

11月12日晚间,际华集团公告宣布,将通过公开挂牌方式转让岳阳置业85%股权以及同比例债权。标的资产转让挂牌底价为15.05亿元,其中85%股权转让价约3.14亿元,债权转让价约11.91亿元。

三年前开始,岳阳置业负责开发岳阳楼旁“退二进三”腾出的3517老厂区地块,原计划是打造文化旅游项目。这一地块地理位置特殊,际华集团12月11日公告显示,岳阳置业持有土地紧邻岳阳楼,位于岳阳楼大片区文旅新城范围,属于重点建设区域。

《每日经济新闻》记者整理历史资料发现,对于这一片区的开发,2015年以来,当地政府曾提过“3517文化创意产业园”、“3517军工文化园”等说法,更大范围的还有“岳州古城”、“3517文旅新城”等,但截至目前,部分项目还在论证筹备阶段。

3517老厂区靠近岳阳楼,地段极佳,对其开发也备受关注。岳阳市情网在“2015年大事件”中记载,当年6月26日,时任岳阳市委书记盛荣华会见新兴际华集团时任总经理沙鸣,双方就加快洞庭3517文化旅游新城等事宜进行深入交流。

2016年11月,湖南省文化厅官网发布了《2016~2017年度岳阳市文化系统重点文化产业项目》(报送单位为文化产业处),“3517文化创意产业园”被列入其中。

记者采访了解到,实际上,当地政府早在2015年就明确,对于在原3517厂地块上的开发将围绕“文化创意+旅游”这一方向进行,但具体到何种业态并未确定。

“2015年,在产业规划这一块,包括际华自己在内,在业态的选择上一直没有定下来,一直在探索,但大方向是文化创意,文化旅游和文化创意相结合。”有曾在2015年接触过该项目的岳阳市政府内部人士如是对记者表示。

据该人士介绍,在确定“3517文化创意产业园项目”前,相关部门曾与开发企业一同到深圳、武汉考察,希望能借鉴到有价值的模式,“但也没什么效果。包括在深圳联系过一家规划的公司,但后来合作也没有谈成。”

各方难达成一致共识

但开发至今,除了高挂着的“3517军工文化园”的招牌外,“文化产业项目”依然未见雏形。12月11日公告显示,岳阳市政府与公司沟通拟按照文旅新城建设新战略对片区规划进行调整。

当地市民也多次在市长信箱中咨询开发进程。有市民中提问,老旧的3517厂区与一路之隔的岳阳楼、汴河街等形成鲜明对比,且“早就有说……却一直没有动呢?”

直到2018年3月,市长信箱中对于“关于岳阳文旅新城的建设进度”问题的回复中才表示:项目经过数年的论证筹备,已于2017年5月26日正式开工,进行了土地收储、规划调整、土地招拍挂等系列工作。

“其实我们一开始已经准备动工了,一期我们本来是商业用地拍下来的,但后来不让我们做商业开发了,说要保留军工企业文化。”记者从岳阳置业内部人士了解到,若开发做军工文化园,将占用较大面积土地,投资回报将成问题,“很大一部分原因是整体规划和要求,导致我们在这里举步不前,很难动,因为一投资下去就是几十个亿。”

“我估计,核心问题就是政府希望搞军工文化园之类的项目,但企业会认为这个项目不具备盈利能力。”前述岳阳市政府内部人士称,据其估计,项目进展缓慢的缘由,就在于开发业态上,政府与企业间未能达成共识,未能找到合适的模式。

“企业不反对搞这个(军工文化园),但要找到商业盈利模式;企业嘛,总归要盈利,靠什么盈利呢?他们面临难题。”该人士指出,旅游资源开发说起来容易,但落实到具体实践中,则要顾虑的东西有很多,必须考虑与岳阳楼的关联、相互提值等。

3517军工文化园内,修复工作于约50天前开始 图片来源:每经记者 吴泽鹏 摄

“例如,必须围绕岳阳楼的延伸,但又不能简单搞成搞购物、餐饮这种,这对整个景区的提值没有实际意义;同时,不能采取简单的复古模式去搞,现在全国修旧城太多了,修城也是投入很大,修了后,业态跟进还是问题。”该人士称:“总而言之,就是投入与产出的矛盾问题。”

记者也就此问题咨询上市公司际华集团,相关负责人则表示,项目进程“在计划中”,针对这种特殊区位的项目,寻找战略合作伙伴、做出精品项目、全面体现土地自身价值是比较稳妥的方式。“政府对这片地的期望也挺高,因为紧靠岳阳楼,他们不可能舍弃这方面(文化+旅游)的诉求,我们也挺慎重;所以最终选择找战略合作者,争取以最好的方式把这个东西呈现出来。”